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Comprar un piso para alquilar: Estrategias y tips para hacerlo rentable

Publicado: Lunes, 08 Mayo 2023

Si estás planteándote invertir tus ahorros para obtener una rentabilidad, puede que te estés preguntando si es buen negocio comprar pisos para alquilar. La inversión inmobiliaria es un clásico en nuestro país, y es una opción que merece ser considerada.

Comprar un piso y alquilarlo es una inversión que te proporcionará una renta fija todos los meses, y su rentabilidad es más alta que la que obtendrías de otras alternativas (por ejemplo, mayor que la de muchos productos financieros).

Tiempo de recuperación de la inversión: ¿Cuándo verás beneficios?

Hay algunos factores que debes tener en cuenta antes de lanzarte. Para empezar, tendrás que comprar el piso, para lo cual deberás contar con una suma de dinero suficiente.

Además, necesitarás llevar a cabo trabajos de mantenimiento para que el piso siempre esté en buenas condiciones y no pierda valor.

Por otro lado, el tiempo que tardarás en recuperar la inversión será más alto, y si en algún momento necesitas venderlo para conseguir efectivo, es posible que no lo consigas de forma inmediata, dado que, para vender un piso, con frecuencia hace falta contar con cierto tiempo.

A continuación, te damos algunas claves para que puedas tomar la mejor decisión para ti.

¿Es rentable comprar un piso para alquilar?

La rentabilidad de un alquiler depende, principalmente, del precio al que compres el piso y del importe mensual que puedas cobrar como renta del alquiler. Ambas cosas tienen que ver, a su vez, con el valor del piso, que guarda relación con parámetros como su tamaño, ubicación, servicios en la zona…

Por tanto, es fundamental que, antes de comprar un piso para alquilar, te informes bien para hacerte una idea del precio que debes pagar y cuánto podrás pedir por el alquiler. Esto es especialmente importante a la hora de comprar piso para alquiler vacacional en otra ciudad distinta a donde vives y que, seguramente, no conoces tan bien como tu propia ciudad.

Entonces, ¿es bueno comprar un piso en otra ciudad para alquilarlo? La respuesta es sí, pero te damos una pista: las regiones donde es más rentable comprar un piso para alquilar ahora mismo son Cataluña, Comunidad Valenciana, Murcia, Cantabria, Navarra, Castilla y León y Canarias.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

Existe una fórmula sencilla que te ayudará a calcular si te saldría rentable alquilar el piso que pretendes comprar:

100 x (Ingreso anual del alquiler – costes de mantenimiento anuales) / precio de compra

Es decir: se trata de dividir lo que vas a ganar con el piso (deduciendo los gastos de mantenimiento) entre el precio que pagarías por él. Dentro de este precio debes incluir también los gastos de la compraventa; es decir, el importe total que vas a pagar por adquirir ese piso, que suele ser superior al precio de venta marcado.

Por ejemplo, si vas a pagar 100.000€ por el piso, puedes cobrar un alquiler mensual de 600€, y los costes de mantenimiento son de 500€ anuales, la fórmula es:

100 x (600 euros x 12 meses – 500 euros) / 100.000 euros = 6,7%

Claves para elegir bien el piso a comprar

A la hora de invertir en un piso para alquilar, es conveniente seguir estos consejos:

  • Elige un piso nuevo, recién reformado o que no requiera mucha reforma para ponerlo a punto. A más reforma, mayor será la inversión inicial que tendrás que realizar y más tardarás en empezar a rentabilizarlo.
  • El tamaño del piso importa: hay más demanda para los pisos por encima de 150 metros cuadrados. Esto significa que tendrás más opciones de pedir un alquiler mensual proporcionalmente más alto si optas por un piso de mayores dimensiones.
  • Presta atención a las características que lo harán atractivo: zonas y servicios comunes, buenas comunicaciones, comercios, si dispone de terraza o un pequeño jardín…
  • La ubicación es muy importante: tanto el estilo del barrio como su localización condicionan el precio que deberás pagar y lo que podrás pedir por el alquiler.

Ventajas de comprar pisos para alquilar

  • Alquilar suele ser más fácil que vender. 
  • Una vivienda alquilada te aportará ingresos regularmente.
  • La demanda de alquileres está en aumento como consecuencia del momento económico actual: alquilar tiene menos riesgo que comprar. Por eso es también la opción preferida por la gente joven.
  • Te puedes plantear la opción de alquilar por habitaciones, lo que te puede terminar aportando un mayor rendimiento que si tuvieras un único inquilino.
  • Siempre tienes la posibilidad de alquilar por días o por semanas.

Y ¿cuáles son los inconvenientes?

  • Comprar una casa para alquilar requiere de una suma de dinero inicial más elevada que otras opciones de inversión.
  • Tendrás que realizar todos los trámites y cumplir todas las condiciones en el caso de que pienses pedir una hipoteca para comprar el piso.
  • La recuperación de la inversión inicial no es instantánea sino se produce a medio o largo plazo, a lo largo de varios años.
  • Si necesitas recuperar tu dinero (vendiendo el piso), probablemente no tendrás la liquidez de forma inmediata.
  • Posibles problemas con los inquilinos: para cubrir el riesgo de imago o de ocupación, existen los seguros de alquiler.
  • Tendrás que realizar ciertos mantenimientos regularmente, así como hacer frente a todos los gastos periódicos que son por cuenta del propietario (cuota de la comunidad de vecinos, seguro del hogar, recibo del IBI…)
  • También tendrás que promocionar tu piso con más frecuencia (por ejemplo, cada vez que un inquilino se vaya y tengas que buscar uno nuevo) y actualizar tus anuncios.
  • A la hora de hacer números, siempre tienes que contar con la posibilidad de que te cueste alquilar el piso, o de que este quede vacío (sin inquilinos) durante algún periodo de tiempo.

Conclusión, ¿comprar un piso para alquilar es una buena inversión?

En resumen, comprar una vivienda para alquilarla puede ser una inversión rentable y atractiva si tienes en cuenta diversos factores como la ubicación, el estado de la propiedad, los costes de mantenimiento y el tiempo de recuperación de la inversión.

Si bien hay desafíos y responsabilidades involucradas en este tipo de inversión, un enfoque bien informado y estratégico puede ayudarte a maximizar tus beneficios y a disfrutar de una renta fija a lo largo del tiempo. Antes de lanzarte, asegúrate de revisar todos los aspectos legales y financieros, como la nota simple de una vivienda, para tomar una decisión acertada al comprar un piso para alquilar.